Квартирный вопрос

мда... квартирный вопрос опять возник... остро и внезапно...
собираюсь снимать по линии авиамоторная-новогиреево...
двушечку...
купить - нереально...
кто-нить, может, что подскажет?

 

Кстате... Банк Москвы тут ипотеку дает под 7% в экзотических валютах: http://www.mmbank.ru/retail/ipoteka/conditions
Что думаете?

 

А что, Саш... Хочешь себе жилплощадь приобрести???

 

приятная тенденция, что процентная ставка падает

 

а кто не хочет?)) Только, пожалуй те, у кого уже есть... и то не все))

Тенденция, канешна, хорошая... тока вот её падение вызвано не естественными механизмами (снижение уровня инфляции, повышение эффективности инвестиционной деятельности, совершенствование механизмов кредитования и пр.), а использованием, честно скажем, несколько извращенных способов обеспечения низкой ставки...

Некоторые мои знакомые эксперты весьма пессимистично смотрят на такие приемы, ибо ставка ставкой, а процент за обслуживание валютного счета никто не отменял... А вот её, как правило, не афишируют... поэтому хочеца услышать мнение народа...

 

Zigmound,

курс и йены, и швейцарского франка может колебаться. Если ты зарплату получаешь в рублях, то кредит в любой другой валюте невыгоден: на конвертации ты теряешь много. С учетом того, что гасить кредит не по курсу ЦБ придется :)

 

Асенька, во-во... ещё обслуживание валютного счета...
а по какому курсу, если не по ЦБ? О_о

 

комиссия за обслуживание кредита + комиссия за обслуживание валютного счета + комиссия за конвертацию + разница курса конвертации (то есть тебе нужно погасить в франках, но ты франки нигде не купишь по курсу ЦБ, а если вносить рубли в кассу банка, то конвертироваться они будут по внутреннему курсу банка, который естественно от курса ЦБ отличается в пользу банка, а не заемщика :))

ну и + проценты по кредиту

 

динамика курсов йены и франка с 1998 года

 

вот, посчитала ипотеку... решила поделиться....

допустим, я хочу купить однушку ну допустим в том районе, где живет моя мама они стоят 170-190 тонн...
20% надо иметь на руках, то есть в кредит берем 152, 38 в кармане.
итак поехали считать:
1. 3500 оценка квартиры
2. 1-2% от суммы кредита (то есть в нашем расчете в первый год 3 040 долларов)
3. госпошлина и другие расходы на регистрацию около 1500 руб (хоть и пишут, что 500 рублей)
4. комиссия банка - 0,8% от суммы кредита единовременно, то есть 1 216 долларов (до конца года в моём банке акция - пока они эту комиссию не берут, но для расчета мы ее возьмем)

итого: 4 256 долларов + 5 000 рублей = 115 656 руб (по курсу 26) просто прочие расходы.

то есть лимон (примерно) и 115 тысяч... на руках

итак, берем квартиру на 30 лет, подтверждаем доход справкой 2НДФЛ, в рублях. Ставка первые 5 лет - 12,8%, с шестого года ставка плавающая - 7 + MOSPRIME 6 мес. (сейчас MOSPRIME 6 мес (ставка рублевых депозитов на московском денежном рынке) = 5,22), то есть также в районе 12,22, ну предположим просто 12,8.

итак: в кредит 152, ну допустим по курсу 26,5, то есть 4 028 000 руб.
ежемесячно в течение 30 лет при 12,8% выплачиваем по 43 898 рублей.

сумма процентов (только процентов) составит 12 053 012,49 рублей
всего (вместе с основной суммой долга) заемщик выплатит банку 16 081 012,49 рублей, то есть в 4 (!) раза больше...

Снять однушку стоит примерно 500-600 баксов, то есть около 15-16 тысяч рублей.

К какому выводу мы приходим, когда решаем взять ипотеку, а не платить "чужому дяде", мы хотим платить те же деньги, но уже за свою квартиру.
Как все знают, платеж за кредит состоит из двух частей: проценты по кредиту и погашение суммы основного долга. Сначала мы платим огромную сумму процентов и небольшая часть уходит на погашение основного долга. Потом, с уменьшением задолженности долга перед банком уменьшаются и начисленные проценты. То есть если сначала из платежа 90% - это начисленные проценты, а 10% - основной долг, то с течением времени эта пропорция меняется: 10% от платежа в погашение процентов, 90% - в погашение основного долга.

Так вот гасить основной долг в размере 15 тысяч за Свою квартиру я бы стала только в конце 2028 года (!), то есть через 21 год после взятия кредита!!!!
Причем, как понятно, что 30 тысяч (ну из тех 43, которые я плачу банку ежемесячно) уходят в течение 20 лет не "чужому дяде", а банку.

Что думаете?

Я однозначно для себя решила - буду снимать. Лучше, по крайней мере дешевле, на мой взгляд, или откладывать, или заработать, вкладывая деньги...

PS: забыла добавить при этих условиях мой ежемесячный доход должен составлять в три раза больше, чем ежемесячный платеж, то есть 130 тыщ., ну это поскольку у мя ребенок на иждивении... а так минимум в 2 раза, то есть, чтобы взять ипотеку на однушку нужно получать МИНИМУМ 90 тыщ

 

не все так страшно! мой пример...
Взяли дом в области... 30 минут на авто до ближ станции метро...
15 лет... 980тысяч кредит... платеж 12тысяч... реально!!!
осваиваю участо 15 соток... за городом красота!!! а в Питере невозможно... душно/парит/смог... беееее...

а если очень захоцца еще один построить моно:to_pick:

 

LakOmkA_X,

ваш кредит примерно под 12% годовых?

просто для информации:
за 15 лет вы переплачиваете банку 1 142 000 рублей.
В общем вы отдадите банку 2 млн. 121 тыщу рублей...

 

Асенька, не сильно удачный пример... И лучше производить выкладку с вариантами ежемесячных платежей при различных сроках кредитования, ибо не везде действует правило - чем больше срок, тем меньше каждый месяц платить... И ещё не везде требуется первоначальный взнос... да ещё в 20% размере... Вот... А в целом ты права... Но есть пара аргументов...

Еси ты будешь съезжать со съемной хаты - никто тебе ничего возвращать не будет, а при расторжении ипотеки вернут уплаченную сумму основного кредита... и ещё... учитывая нынешние тенденции (падение ставок по ипотеке и рост цен на съемное жилье), в след году платить по ипотеке, скорее всего, будет дешевле, нежели за съем квартиры... уже сегодня, чтобы снять квартиру, нужно 3 месячных взноса за неё (агенту, вперед за месяц (минимум), залог за им-во), а это при средней цены хаты в 25 тон. руб. - 75 тон. руб. (вспоминаем ваши 115)...

Вот... но это имхо...

 

Zigmound,
во всех банках платежи аннуитентные, то есть равные по сумме.
я пыталась рассчитать вариант ипотеки для себя.
если хочешь - задай условия, а рассчитаю, во сколько обойдется ипотека по предложенной программе.

А по поводу того, что при расторжении ипотеки тебе вернут уплаченную сумму основного долга на моём же примере приведу:
в первый год я выплачиваю 561 тыс. рублей процентов и 8 800 рублей основного долга;
во 2 год: 514 тыс. руб. процентов и 12 600 основного долга;
в 3 год: 511 и 15
.......................
в 5-й год: 507 и 19
.......................
в 10-й год:490 и 36
.......................
в 15-й год: 457 и 70
.......................
в 20-й год: 396 и 130
......................
в 25 год: 280 и 245
.....................
в 30-й год: 66 и 694

как видишь, ты потеряешь ОЧЕНЬ много, если расторгнешь договор ипотеки...

и как платить по ипотеке будет дешевле, если ты в течение 20 лет банку платишь в два раза больше, чем за свою квартиру???
4 миллиона ты можешь накопить за 7-8 лет, если будешь откладывать столько, сколько будешь платить банку за ипотеку... опять же учитывая тенденции, с снижению темпов роста стоимости жилья...

 

Асенька, я имел в виду, что по ипотеке будет платить дешевле, чем за СЪЕМ квартиры... А стоимость жилья в Москве навряд ли будет снижаться... по крайней мере в размерах, о которых можно будет говорить...

Вот...

А при съеме квартиры ты потеряешь все! А так хоть 19 штук через 5 лет вернут

 

ставок меньше 10% годовых всё равно не будет ближайшие лет 20, так что платить за ипотеку столько же, сколько за съем, вряд ли получится...

так в год за съем ты теряешь всего 200 тыс., такую же сумму ты будешь терять только на 25 году ипотеки...

понятное дело, что каждый сам определяет, подходит ему ипотека или нет, но надо понимать все тонкости.
Кто информирован, тот вооружен....
да и 30 лет в однушке - боже упаси !!!!

 

Асенька, а никто, кстати и не говорит об однушке... в восточном АО есть чудные двушки за 150-170 ... и по расчетам по условиям банка москвы у мну получаеца порядка 38 в мес. (это без первоначального взноса)... Ну и смысл снимать ту же двушку за 25?

 

да, за дом я заплачу 100% за 15 лет, но за десять 50%
а ведь уже через пять лет 12тысяч "перестанут" быть таковыми, инфляция... плюс можно перекредитовать на новый срок и под другой процент... плюс недвижимость всегда в цене, уже сегодня мой дом стоит 60штук минимум... то бишь, если я неосилю, его выставят на торги и я получу разницу в стоимости текущей минус основной долг... немного но наживусь... плюс земля сейчас начнет дорожать...
плюс снимала я за десять значить +2000 и я собственник!

 

окей!

программа Банка Москвы без первоначального взноса:
13,9% в рублях (или 10,7% в долларах) на 25 лет
берем сумму в 170 тыс долларов (или 4,5 лимона)

итак, первоначального взноса нет,
комиссия за выдачу кредита 1000 долларов, (или 26 тыс. руб.)
3500 руб. - оценка + 1500 руб. оформление
+ в банке Москвы 50$ стоит аренда ячейки (1300 руб)
+ страхование - те же 2% + у них еще страхование права собственности на квартиру... ну пусть те же 3400 долларов (или 88 400 руб.)

примерно 4650 $ или 120 700 руб. (иметь в кармане)

в долларах:
берем 170 тонн
ежемесячно по 1 629$ (то есть доход минимум 4 тонны $)
переплачиваем за 25 лет процентов банку на сумму 321 000 $
то есть в общей сложности отдаем 490 000
700 $ (столько стоит самая плевая двушка для съема) начинаем выплачивать за квартиру через 18 лет.
в первый год выплачиваем банку процентов на 19 781 $

в рублях:
берем 4,5 лимона
ежемесячно по 53 885 руб. (то есть доход минимум 130 тыс. руб.)
переплачиваем за 25 лет процентов банку на сумму 11 780 000 руб.
то есть в общей сложности отдаем 16 200 000 руб.
20 тысяч начинаем выплачивать за квартиру через 18 лет.
в первый год выплачиваем банку процентов на 682 тысячи....

преимущество банка Москвы только в том, что первоначального взноса нет, а так даже дороже выходит....

 

Асенька, Аська...какая же ты умная..я честно перечитывала раз за разом твои выкладки....НО НИЧЕГО НЕ ПОНЯЛА!...Прими искренние восторженные вопли в твой адрес....